Een klein huis bouwen is goedkoop. Dat is een vaak gehoorde stelling, maar is dat ook zo? Mieke Huisman noemt het een mythe. Dus een klein huis bouwen is duur? Ook dat ontkracht Mieke in haar blog, waarin zij een inkijkje geeft in alle kosten die bij het bouwen van een eigen huis komen kijken. En uiteraard laat zij ook trots het resultaat in beeld zien.
In 2021 bouwden Erik en ik een huis op 53 m2 voor €400.000,- Dat was inclusief de grond en de kosten voor het ontwerp en de vergunningen. Graag vertelt ik meer over waar dat geld precies aan op ging. Ook deel ik graag een mythe en een halve waarheid. De eerste is: een klein huis bouwen is goedkoop. En de tweede: een klein huis bouwen is relatief duur. Want die helpen niet echt als je een realistisch idee wilt krijgen van wat een huis kan en mag kosten.
Tekst gaat verder onder de foto.
Veel geld
Een klein huis bouwen is dus niet goedkoop. Vier ton is veel geld. Inmiddels is het minder dan de gemiddelde verkoopprijs van huizen in Nederland, maar dat neemt niet weg dat het nog steeds veel geld is. We kennen allemaal de verhalen van mensen die voor minder dan een ton hun homestead van de grond af opbouwden. Dat is heel goed mogelijk, maar alleen als je al grond hebt (of de grond niet meerekent), geen dubbele woonlasten tijdens de bouw hebt, geen tijdsdruk hebt (bijvoorbeeld van een vergunning- of hypotheekaanvraag), niet aan allerlei vergunningseisen hoeft te voldoen (voor isolatie, verwarming, koeling, de minimale afmetingen van kamers en brandveiligheid) en heel veel vrije tijd (om tweedehands materialen te verzamelen, schoonmaken, verzagen en weer in elkaar te passen). Wij hadden dat wel graag gewild, zo goedkoop en ambachtelijk bouwen, maar met schaarse grond en schaarse tijd is dat ons hier, in Nederland, naast ons werk en andere verplichtingen niet gelukt.
Wij betaalden 130.000 euro voor 175m2 grond en wilden daar een huis van maximaal 150.000 euro opzetten. Maar alleen de materialen voor de muren en het dak, en het neerzetten daarvan met vrachtwagens en een grote hijskraan, kostten al 156.000 euro. Daarna moest het hele huis nog bewoonbaar worden gemaakt.
Tekst gaat verder onder de foto’s.
Bouwbudget
Zodra je een huis gaat ontwerpen, ontdek je dat er veel kosten zijn die elke huizenbouwer maakt. Ongeacht of niet evenredig aan de grootte van het huis. Dat zijn bijvoorbeeld kosten voor het ontwerp, de aannemer die het casco neerzet, de installaties en aansluitingen. Kleine huizen moeten aan dezelfde vergunningseisen voldoen als grote huizen, zoals energiezuinige verwarmings- en koelingssystemen, riolering, elektra en isolatie. En die kosten maken een groot deel van het bouwbudget uit. Wij gaven bijvoorbeeld 31.000 euro aan installaties uit en 65.000 euro aan het in elkaar schroeven van het casco.
Daarom zeggen veel mensen: voor weinig extra krijg je er zo een paar vierkante meters bij. Maar wat ze vergeten, is dat weinig extra in de bouw al snel om 10.000 euro gaat. Het klopt dus wel een beetje dat een klein huis bouwen relatief duur is, maar dat is een slechte reden om een groter huis te bouwen. Een klein huis is nog steeds goedkoper dan een groot huis.
Tekst gaat verder onder de foto’s.
Kwaliteit
Als je klein bouwt, kun je die 10.000 tot 30.000 euro, die je anders aan extra vierkante meters had uitgegeven, ook besteden aan kwaliteit. Kwaliteit is in een klein huis dan weer relatief goedkoop, omdat je simpelweg minder materialen nodig hebt om iets mooier of beter te maken. Vanwege ons kleine dak konden we bijvoorbeeld Oude Holle dakpannen betalen die we anders nooit hadden kunnen kopen. Wij kozen er ook voor om meer uit te geven aan ecologische materialen, in totaal zo’n 30.000 euro voor extra isolatie, een zelf getimmerde keuken van eiken- en notenhout, een plafond van Nederlands populierenhout en kozijnen van Europees hardhout.
Tekst gaat verder onder de foto’s.
Overzicht
Voor een overzichtelijk beeld geef ik hieronder een opsomming van waar onze 400.000 euro aan bouwkosten uit bestaan:
Ontwerp en vergunning 20.500 euro
Afsluiten hypotheek en aankoop grond 130.000 euro
Materialen casco (buitenwanden, kozijnen, ramen, deurposten, binnenwanden, isolatie, afwerkplaat, verdiepingsvloer) 91.000 euro
Bouw casco door een aannemer (inclusief bouw fundering, binnenwanden en verdiepingsvloer, plaatsen dakpannen en afwerken cementdekvloer woonkamer) 65.000 euro
Installaties (warmtepomp, zonnepanelen, houtkachel, vloerverwarming, water en elektra) 31.000 euro
Aansluiting nutsvoorzieningen (bouwstroom/water, vaste aansluitingen water, elektra, riolering) 5.500 euro
Aftimmering (trap, deuren, leemstuc, plafonds, keuken, badkamer, kasten) 40.000 euro
Schuur (betonfundering, hoogwaardig houten frame en gevelbekleding, isolatie) 7.000 euro
Tuin (beschoeiing, schutting, tuinpad, vlonder, fruitbomen)3.500 euro
Tijdelijke woonruimte en berging 2.300 euro
Tekst gaat verder onder de foto’s.
Vrijwel alles zelf gedaan
Je kunt het meeste besparen op het uurloon van vakwerklui. Wij lieten het huis daarom casco opleveren en hebben verder vrijwel alles zelf gedaan, behalve het aanleggen van water (4.000 euro), elektra (6.000 euro) en zonnepanelen (4.400 euro), allemaal inclusief materialen. Dat betekent: muren en plafonds isoleren, afwerkplaten schroeven (Fermacell), leem stuken, kozijnen timmeren, de trap in elkaar zetten en monteren, de plafonds betimmeren, riolering aanleggen, straatwerk, vlonder, schutting en beschoeiing in de tuin, de badkamer tegelen en toilet monteren, een keuken bouwen, gordijnen naaien… en dan ben ik vast nog iets vergeten. Het grove afwerken heeft ons zo’n 3 maanden werk gekost.
Tekst gaat verder onder de foto’s.
Goed gebouwd
Ook de schuur hebben we zelf van de grond af opgebouwd. We hebben alleen een betonwagen voor de fundering laten komen (755 euro). Verder scheelt het natuurlijk veel geld als je goedkopere grond kunt vinden. In de tijd dat wij bouwden, was die wel te vinden, maar niet in de omgeving waar we nu wonen. We hadden 30.000 euro kunnen besparen door voor laagwaardige en niet-ecologische materialen te kiezen. Maar we bespaarden op andere posten, zodat we dit juist wel konden betalen. Een klein, goed gebouwd huis is ons veel meer waard dan een groot, goedkoop gebouwd huis.
Tekst gaat verder onder de foto.
Financiering
Vanaf het begin van de bouw hadden we een belangrijk uitgangspunt voor de financiering: we wilden het huis op één salaris kunnen betalen. Dat uitgangspunt hielp in het ontwerp en de hypotheekgesprekken om niet ongemerkt steeds een stapje verder boven budget te gaan. Het hielp ook om een tijdlang heel intensief te gaan sparen, zodat we alle ontwerpkosten en een deel van de materialen direct uit eigen geld konden betalen. Dat ging om 35.000 euro. Ook tijdens het afbouwen hebben we, verspreid over 3 jaar, veel direct uit eigen zak betaald, ik schat zo’n 20.000 euro. Ik had het geluk dat ik mijn appartement waar ik hiervoor woonde kon verkopen. De overwaarde uit dat huis ging direct de nieuwe hypotheek in, waardoor we uiteindelijk nog voor maar 250.000 euro een lening hoefden af te sluiten. Hiervan hebben we al in de eerste drie jaar 60.000 euro afgelost. Onze woonlasten, exclusief verzekeringen, nutsvoorzieningen en belastingen, zijn daardoor gedaald van 900 naar 700 euro per maand.
Tekst gaat verder onder de foto.
Moeite voor doen
In dit stadium wil ook iedereen weten of we zoiets nog een keer zouden doen. Er zijn altijd mensen die slecht voorbereid zijn, te romantische ideeën hebben bij de fysieke werkelijkheid en zeggen: nee, dit nooit meer! Ik zou zeggen dat het van mij niet per se hoeft, maar een huis bouwen was nooit een van mijn dromen. Dat wist ik toen ik er aan begon. Ik zie het als een noodzakelijk project om dicht bij de natuur te kunnen wonen, dat bij vlagen ook inspirerend is en trots maakt. Dat ook Erik en mij dichter bij elkaar heeft gebracht. En een fantastisch eindresultaat waar ik verschrikkelijk blij mee ben. Om die reden zou ik bereid zijn het nog een keer te doen. Als je iets wilt, moet je daar nou eenmaal moeite voor doen.